1.選對房子-分租套房最賺；家庭三房穩定
想要成為包租公，你一定要先有一套收租房。收租房怎麼挑？怎麼買？決定了你是不是一個精明的包租公。
一般民眾買房是看權狀面積，但為出租而買房則得看有多少「房間」。通常每多一房，租金約略可加3成，因此包租時，能創造最多的房間數，就是投資贏家。
許多買房收租講座都會強調買房隔套，可以做成分租模式越多間越好，你的投資報酬率越高。這是現在雙北地區最熱門的包租公模式，許多市面上帶租約賣的分租套房，投資報酬率可以上看6-10%非常驚人，但是這樣子的產品也有一些缺點。
由於分租的數量多，房東必須花比較多的時間找租客和維護房子的品質，同時也必須留意消防法規的問題。老一輩的房仲經常會提到，分租套房雖然好賺，但畢竟裡面的「格局」已經被破壞，如果要再整理成一般的自助家庭環境，花費較高而且十分不易。因此未來要轉手的交易對象只能是下個包租公，會受到侷限。
因此有些老地主反而喜歡簡單的三房、四房格局，租給具有經濟實力的家庭，不僅環境維護容易，未來要買賣也比較快速，也保留隔間或是裝修的豐富韌性，但相對的投資報酬率可能就僅有2-3%。
2.目標租客族群-你想要租給學生、上班族、外籍人士?
作為一個包租公，你的投資房買在哪？
在台灣，許多市區的大學沒有足夠的宿舍，大學附近成為主要的包租公熱區；除此之外，許多科技園區或者商業區周邊因為有許多上班族需要租房，也十分熱門。
在這裡，提供大家一個簡單的計算技巧，要成為學區房包租公，你可以這樣計算供需狀況：上網了解附近學校的學生總數扣掉學校宿舍提供的床位，再估計非住宿的學生中，有2成為通勤或居住親戚家；而計算的人數中，約有一半為合租，所以要乘以75%。
在競爭激烈的學校區域，通常會隔成分租套房來做出租，創造最大的投資報酬利潤，我們可以舉一個實際案例來分析：
近虎尾科大的立新街，在去年10月出現2筆23年帶租約中古透天交易，以總價1800萬元售出，並列2020年虎尾不動產交易總價排行第8名，獲利各約300、400萬元。根據全國不動產總經理藍怡婷分析，其中一筆為2015年8月以1400萬元進場，當時購入時就已隔間為18間套房，去年10月售出時則隔成19間套房。
3.設定價格-先看租金，決定買房金額，貸款要貸多少
鎖定區域和房型之後，你打算花多少錢買房子呢？
新手包租公可能會這樣想：我挑一個看起來不錯的新房子，需要1000萬新台幣，許多投報率在2%左右，所以我預計一年要收20萬的房租，每個月要租1.8萬。
如果你也是這樣想的話，那麼就要倒大霉了，不僅可能房子租不出去，還可買貴，結果沒賺到錢還負擔一筆不小的房貸。
要做為一個成功的包租公，得先打聽附近的租金行情，並設定目標租報率，求出買價底限。因為你最終是要找到租客來承租你的房子，租房市場的表現才是你必須考量的關鍵，有了源源不絕的租客，即使你買的房子比旁邊貴，但你一樣可以創造穩定的高收益現金流。
先看租金，利於包租公不敗之地，在決定買房金額，挑選最好的收租房。
4.拉高報酬率、降低風險
做一名精打細算的包租公，我們要做的是無非只有兩種：拉高報酬率、降低投資風險。
許多小細節決定了你的包租公稱不稱職，像是你的隔間數量是否恰到好處，隔多了環境差租不出去，隔少了沒辦法發會最大效益。在隔間的時候也別忘記法律規定，房東打通鄰房、隔成套房出租等行為，應辦理申請變更使用、室內裝修使用許可及建築物公共安全檢查申報等事項，否則將被處以新台幣6萬元到30萬元的罰鍰，甚至停止供水供電、限期拆除或強制拆除等處分。
如果不小心被罰錢，可能損失好幾個月的房租收入，得不償失，因此在裝修和消防法規的部分千萬要看清楚，最好是請專業人士做評估或規劃，寧可花小錢，也不要負擔大風險。
另外在跟租客簽訂租約也是很重要的包租公細節，專業的包租公貨物業管理公司一定要寫約定提前解約的法律效果，並且要有附屬設備列清冊，未來退租時才不會產生多餘的維護成本，降低租金整體收入報酬。
以上分析內容僅提供各位投資夥伴參考，買賣有賺有賠，風險須謹慎
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