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房地合一稅2.0即將上路,在今年的7月1日正式執行,自從有相關消息公布以來,有不少人寄望趁著這波政策帶來的房市變化入場選擇自己合適的房屋,無論是預期房價會因此受到壓制的自住客,或者想要創造機會的投資客,無不虎視眈眈。

 

隨著上半年的市場報告陸續發布,我們發現其中四個變化,對於不動產投資理財有想法的你,一定要看看:

 

變化1、交易量狂飆,中古屋領跑!年增16.5%創十年新高

 

有許多人預期透過房地合一稅2.0的實施,讓許多想要快速轉手獲利的投機客必須拉長持有時間,因此減少交易量,達到以量制價的效果。但在今年第一季疫情尚未爆發的時候,全台六都的房屋交易量可是創下十年新高,特別是中古屋的交易更是火熱,不僅是10年來同季統計的新紀錄,更達到16.5%的大量增幅。

 

和專家預期的預售屋投資客想要快速出脫狀況不同,反而是中古屋的行情增長,我們分析可能是由於許多熱錢流入台灣的當下

,投資在房地產的資金水深,並不見得會因為政策影響被迫脫手的壓力。另外中古屋的地段通常較好,特別是今年房市寵兒的台中、台南和桃園,市區生活機能較好,並且預售價格快速上漲也令人望之卻步。

 

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變化2、預售房市按兵不動,相關產業衝擊

 

相較於中古屋熱絡的市場環境,預售新案確實有感受到因為房地合一稅2.0而比較趨緩的現象,相較去年可以說是雨後春筍般的預售房市,今年雖然降溫,但仍是有著不少交易量,未見頹勢。

 

2020年的各地重劃區預售新案接連不斷,使得代銷業者與廣告商等相關產業荷包滿滿,今年上半年因為房地合一稅2.0和疫情的影響,預售案業者以清盤為主,有不少預定要開案的新建案延後。土地交易市場的交易量銳減45%,對於未來的新案推出預計將會更加保守,以消耗現有土地儲備為短期的發展方向。

 

在這樣的情況下,對於建商雖然有一定的影響,但透過消化過去的案件,還是可以有不錯的成績。但是對於廣告業者和代銷業來說,由於新開案的數量顯著減少,這些相關產業勢必受到一定衝擊,可以說是這波房地合一稅2.0最直接的影響產業。

 

除此之外由於疫情的影響,代銷業者的展示中心來客量也急凍,如何數位轉型是許多服務業共同的作業,但是對於不動產業者來說,這是十分困難的。面對動輒數百萬的交易,加上台灣消費者希望「親眼所見」不動產消費習慣,可以預見在短期之內,預售房市相關產業的衝擊甚至改變都是十分巨大的。

 

 

變化3、房價不降溫,持續上揚

 

對於大多數的建商與代銷業者而言,都有著不降房價的默契,比起價格上的折扣,寧願推出更多的家具家電或抽獎優惠,也不願意影響到不動產的行情。

 

我們認為:「如果是有剛性需求的買家,建議可以趁這段時間爭取更多的家具家電甚至是貸款優惠。」

 

但是不要太過妄想房價會因為房地合一稅2.0的影響而有明顯的下降,除了業界的潛規則以及目前消費者心理的表現之外,更重要的是原物料以及人工成本的急速增加。如果跟我們一樣有在關心股票期貨的朋友會知道,前陣子鋼鐵相關股票大漲,由於世界各國對於「碳中和」的新政策,鋼鐵、水泥、銅鋅等原物料的價格飆漲,還有海運運價的狂飆,都造就營建成本的增加。

 

在建築的人工方面,因為台積電的南科擴廠以高價延攬了許多承包業者;隨後又因為疫情的影響造成移工減少以及停工問題,在缺工缺料的衝擊下,預售屋的價格絕對是水漲高飛。而中古屋也會逐步跟上預售屋飆漲的行情,讓整體房價維持在一定的水準。

 

雖然說房地合一稅2.0讓一些投資客在房價的移轉上會比較受到影響,但是因為預售屋建築成本整體大幅上升,要讓房價下降更是十分困難的事。我們判斷,房價不會因為房地合一稅2.0受到太大的波動,住宅的房價仍然是緩步上漲的機會比較大。

 

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變化4、關鍵熱區掌握未來變化,這個區域最重要

 

常常有人問JEERY,怎麼樣判斷房地合一稅2.0對房市會造成什麼樣實質上的衝擊和影響,其實我們看的主要是所謂關鍵區域的反應,近年比較值得觀察的就是各地重劃區的表現,特別是推案數量多、房價漲幅明顯的地方。以北部來說比較具有判斷力的指標地點像是林口的房市以及板橋的江翠北重劃區,都是不錯的點。

 

如果這些地方的推案量減緩,那代表在預售的供給可能整體都有一定量的下降,因為這些都是熱門地段,建商一定會鎖定這些地區推出優質的話題新案。而同樣地,如果這些區域的去化快速,也可以判斷目前房市的熱絡程度,大家都想要買房子。

 

以這波房地合一稅2.0來說,很多人猜測會出現「投資客拋售潮」在幾個指標重劃區都沒有這樣的現象,可以判斷房地合一稅2.0對預售案的市場衝擊有限,雖然新開案有趨緩的現象,但並未造成對於已完成交易的購屋者影響,也不會對房價造成明顯波動。

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以上分析內容僅提供各位投資夥伴參考,買賣有賺有賠,風險須謹慎

同時,我們也提醒,房產投資固然有優勢,但也有流動性低的缺點。投資理財配置依然要慎選,

理財配置依然要慎選,除了買房投資之外,也有許多不輸給房產獲利的理財配置,兼具更穩定的護本避險功能。

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